So, einen Tag nach meiner Onlineanfrage auf durchblicker.at habe ich zuerst einen Anruf von meiner Kundenbetreuerin erhalten und kurz darauf ein email mit einem persönlichen Finanzierungsangebot, selbstverständlich unverbindlich. Für ein verbindliches Finanzierungsangebot braucht die Bank noch Daten von mir.

Der Vermittler hat nach eigenen Angaben über 60 Banken und Bausparkassen verglichen und bewertet. 

In meiner Anfrage habe ich mich aufgrund der angenommenen Finanzsituation für eine Kreditobergrenze von 360.000€ "entschieden".

Diese wäre auf 408 Monatsraten mit 12 Monaten tilgungsfreier Zeit mit einer monatlichen Rate von 1.791€ zurückzuzahlen. Bei einem Zinssatz von 4,35% für einen fixen Maximalzeitraum von 20 Jahren. Danach variabel. Der variable Zeitraum sind dann noch 14 Jahre. Hier gilt es genau aufzupassen, welcher Aufschlag auf den -normalerweise angebotenen Leitzins des 3 Monats Euribor angeboten wird. Der mir angebotene Aufschlag beträgt 1,5%. Somit wäre beim derzeitigen Leitzinsniveau von 3,547% ein Gesamtzins von 5,047% zu berappen.

Weiters fallen bei einem Kredit noch folgende Kosten an:

1. Eintragungsgebühr eines Pfandrechtes (Besicherung der Bank für das geliehene Geld im Grundbuch meines Grundstückes) mit einer -im Regelfall Höchstbetragshypothek über 130% der Beleihungssumme mit 5.430€

2. Bearbeitungsgebühr der Bank für die Krediterrichtung (10.800€) - ist noch verhandelbar

3. Bearbeitungsnebenkosten von 877€ für Schätzkosten und Beglaubigungskosten 

Dies ergibt einen Gesamtkredit über 377.107€ wobei ich nur über 360.000€ verfügen kann. Über die Gesamtlaufzeit mit der derzeit angenommenen Verzinsung ergibt sich dann eine Gesamtbelastung von 747.310,40€. Das heißt für die 360.000€ die ich in mein Haus stecken kann bezahle ich unterm Strich 387.310,4€ an Zinsen und Gebühren.

Aus diesem Grund empfiehlt sich, einige Angebote einzuholen und beim Finanzierer des Vertrauens die angebotenen Konditionen mehrmals nachzuverhandeln. Die Institute verdienen nämlich sehr viel Geld mit dir und deinem Kredit.

Folgende Kosten sind für mich im Angebot nicht gleich ersichtlich, werden aber im Falle der Vertragsunterzeichnung sicher noch dazukommen:

4. Kontoführungsgebühr deines Kreditkontos - 35€/Jahr

5. Kosten für die Errichtung einer Lebensversicherung, die im Falle des Todes vor Tilgung des Kredites deine Restzahlung übernimmt. -Bei den 360.000€ wird das ca. 40€ / Monat sein.

6. Etwaige Verzugszinsen, falls die deine Kreditrate mal nicht pünktlich zahlen kannst.

7. Ein Vertrag über Gehaltspfändung wird auch noch mit dem Kreditvertrag unterfertigt werden müssen, der schlagend wird, wenn die Raten nicht bezahlt werden.

8. Ebenso wird eine Klausel über Pönalstrafen mit Kreditvertrag enthalten sein, wenn du deinen Kredit vorzeitig tilgen willst oder umschuldest und die Bank den Zinseszinseffekt mit den monatlichen Rückzahlungen verliert. Dieser Punkt ist in der Regel auch verhandelbar.  

Da wir uns zur Zeit in einem Zinshoch befinden, welcher von der EZB vorgegeben wird, ist die Zeit denkbar ungünstig um zu einem günstigen Kredit zu kommen. Im Jahr 2010 - 2 Jahre nach der Wirtschaftskriese von 2008 gab es andere Voraussetzungen und dadurch auch Konditionen. Hier wollte die EZB das die Wirtschaft wieder angekurbelt wird und der Leitzins war entsprechend niedrig. In den Jahren 2012-2015 war dieser sogar negativ und u hättest weniger als den verhandelten Aufschlag bezahlt. Damals waren Aufschläge von 0,8-1,2% möglich und die Belastung entsprechend niedriger. 

Das Problem bei variablen Krediten ist halt, dass du nach untern und nach oben keine Grenzen hast. Daher ist zu dieser Zeit nur ein Fixzins zu empfehlen. Da mit dem Leitzins die Inflation gesteuert wird und diese auch stetig auf und ab geht, wird sicher wieder die Zeit kommen, wo die Zinsen auch fallen werden. Das Gute an der Inflation ist es, dass du jedes Jahr eine fette Gehaltserhöhung bekommst, das Schlecht, dass du das Geld auch schneller ausgeben wirst, da alles mehr kosten wird. Naja, wenigstens werden dadurch deine Schulden nicht höher. Du zahlst maximal höhere Raten durch steigende Leitzinsen. Wenn du zur Zeit viel Geld hast, musst du dir mehr sorgen machen, dass wird nämlich bei hoher Inflation tatsächlich auch weniger.

Jetzt aber zurück zu deiner Finanzierung. 

Für ein verbindliches Kreditangebot brauchst du noch folgende Unterlagen, damit die Bank deine Bonität prüfen kann:

1. Lichtbildausweis

2. Meldezettel

3. die letzten 6 Gehaltszettel

4. Ein Bauplan vom Haus, damit die Bank einschätzen kann ob du richtig kalkuliert hast

5. Eine Kalkulation des Baukosten

6. Einen Nachweis deiner Eigenmittel

7. Einen Kontoauszug deiner bestehenden Leasing- oder Kreditverträge zur Kontrolle deiner angegebenen Verbindlichkeiten

8. Einen Haushaltsplan über deine Einnahmen und Ausgaben (den wir ja bereits im Blog Dein Budget - baureif.at - Baumeister DI(FH) Wolfgang Egger aufgestellt haben)

In unserem angenommenen Fall sind beide Partner Kreditnehmer, haften auch beide für die Rückzahlung des Kredites. Besser wäre es, wenn nur ein Partner haften würde, wäre aber bei unserer Haushaltsrechnung nicht möglich.

Da wir noch kein Grundstück haben und auch noch keinen Plan vom Haus, werden wir den Kredit nicht abschließen können, es wird jedoch vom Vorteil sein, alles unterschriftsfertig parat zu haben, damit du dir nicht ein Grundstück kaufst, die Planung machen lässt und dann nach dem Erhalt der Baubewilligung die Info bekommst, dass du dir das Ganze gar nicht leisten kannst oder nicht für den benötigten Kapitalbedarf kreditwürdig bist.

Wir gehen jetzt aber davon aus, dass du mit 2-3 Banken über eine Finanzierung gesprochen hast und die 360.000€ nach Beibringung der restlichen Unterlagen finanzierbar sind.

Daher mache ich mich im nächsten Blog auf die Suche des richtigen Grundstückes für dich und erzähle dir über die Möglichkeiten die es gibt zu einem Grundstück zu kommen.